Leistbares Wohnen – ein Relikt der Vergangenheit?

Leistbares Wohnen wird vor allem in den Ballungsräumen rar. Dabei hört man doch in den Medien, dass 5.000 Wohnungen hier und sogar 30.000 Wohnungen da, einfach leer stehen. Die Problematik liegt auf der Hand: Menschen, die ausschließlich wohnen wollen, konkurrieren am Wohnungsmarkt mit Investoren.

Die eine Seite vertritt das legitime Interesse auf das Grundrecht Wohnen, die andere Seite das Interesse, dass ein Investmentprodukt Gewinn abwirft.

Früher meinte man salopp: Du musst dreimal so viel verdienen, wie Deine Miete kostet, dann kommst Du gut über die Runden. Heute driften Mieten und Löhne soweit auseinander, dass diese Rechnung nicht mehr aufgeht. Vor allem für AlleinverdienerInnen bedeutet das oft, zwei Jobs annehmen zu müssen. Amerikanische Verhältnisse, so scheint’s.

Mieten oder besitzen?

Nur in Deutschland und in der Schweiz ist die Eigentumsquote aktuell noch niedriger als in Österreich. In Österreich wohnen 55 Prozent der Haushalte im Eigentum, der Rest zur Miete. Eigentum wird seit längerem als nicht mehr leistbar erachtet, die Eigenanteilsquote bei der Anzahlung einer Wohnung ist für viele nicht organisierbar, die Preise sind inzwischen viel zu hoch.

Mieten vs. kaufen – das ist in der Diskussion ein ständiges Für und Wider. Gut entwickelte Mietwohnungsmärkte – wie der in Österreich – sind gut für den Arbeitsmarkt, weil Mieter mobiler sind als Eigentümer, und mietende Haushalte weniger Gefahr laufen, sich zu überschulden. Andererseits ist der persönliche Vermögensaufbau durch Wohneigentum ein wichtiger Sicherheitsfaktor, besonders in Zeiten steigender Inflation.

Die Diskussion mieten versus besitzen habe ich schon vor 20 Jahren geführt, als der Trend der Sharing Economy in unser aller Leben trat. Als meine gleichaltrigen Verwandten vor Jahrzehnten begannen, aufs Eigenheim zu sparen und über die Jahre begannen, in Immobilien zu investieren, bin ich wie Marco Polo um die Welt gereist und habe Geld in Erinnerungen investiert.

Wenn es aber darum geht, dass Du die Wohnung aufgeben sollst, die einen Anker und den Kontakt zur Familie bietet, geht es nicht mehr um finanzielle Fakten, sondern ums emotionale Eingemachte.

Persönliche Schicksale beeinflussen Entscheidungen

Ich bin vor gut einem Jahr vom 6. in den 13. Bezirk gezogen – das hatte viele Gründe, darunter der Fakt, dass die Hausverwaltung zwei 150 Jahre alte Linden vor unserer Wohnanlage umsägte und plötzlich die Freude über die grüne Aussicht und der Schatten fehlte.

Dann fehlte ein Kinderzimmer, das sich mein heranwachsender Sohn plötzlich wünschte und weil wir schon beim Auflisten sind, störte auch das Parkplatzproblem, das mich als Pendlerin zwischen unserem gemieteten Leben von Montag bis Freitag in der Stadt und Wochenendleben am Land seit dem Tod meiner Mutter letztes Jahr plötzlich ereilte.

Nun steht weder die geerbte Wochenendwohnung in der Kleinstadt am Land für längere Zeit leer, noch das primär im Sommer genutzte Häusl im Weingarten noch tiefer im Land, aber als ich vor einigen Monaten das Schlagwort ‚Leerstandsabgabe‘ plötzlich in den Medien kursierte, bin ich doch etwas nervös geworden.

Das müssen wir wohl AnlegerInnen und InvestorInnen fragen, die Wohnungen als Wertanlage kaufen. Und diese dann leer stehen lassen – die Wertsteigerung deckt ja alle Kosten.

Wenn nun aber das Recht, aus seinem Investment Profit zu machen mit dem Recht des Menschen auf Wohnen keine vernünftige Balance findet, greift der Staat mit Maßnahmen ein. Eine dieser Maßnahmen, die das Verhältnis wieder entspannen soll, heißt Leerstandsabgabe.

Aus aktuellem Anlass habe ich Alexander Huber vom Momentum Institut (Think Tank der Vielen) interviewt:

Herr Huber, ab wann gilt eine leerstehende Immobilie als ‚Leerstand‘? Wenn sie einen Monat nicht genutzt wird oder ein Jahr oder länger?

Leerstand kann viele Gründe haben

Wer entscheidet, welche Immobilie und ab wann diese als Leerstand definiert wird?

Für die ersten Punkte müssen Ausnahmen in der gesetzlichen Regelung geschaffen werden. Unter Anführung entsprechender Gründe (siehe auch jene in der nächsten Frage) kann um „Befreiung“ von der Leerstandsabgabe angesucht werden. Zudem kann unterschieden werden, ob es sich beim Eigentümer um eine Privatperson oder eine juristische Person handelt.

Dazu meinte der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), Martin Prunbauer: „Dies fängt bei der Sanierung einer Wohnung an, deren Dauer sich schon allein durch Schwierigkeiten in der Beschaffung von Materialien in die Länge ziehen kann. Die Suche nach einem geeigneten Mieter, ein längerer Krankenhausaufenthalt oder eine beruflich bedingte längere Abwesenheit seien nur ein paar realistische Beispiele, die nichts mit einem Leerstand zu tun hätten.“

„Das sind alles legitime Beispiele“, sagt Alexander Huber, „die auch als Ausnahmen in eine gesetzliche Regelung aufgenommen werden sollten. ImmobilienbesitzerInnen werden nicht per se gezwungen eine Immobilie zu vermieten, es werden durch die Leerstandsabgabe nur entsprechende Anreize gesetzt. ImmobilienbesitzerInnen haben überdies je nach Ausgestaltung bspw. ein Jahr Zeit, geeignete MieterInnen zu finden.“

Was passiert, wenn die MieterInnen die Strafzahlung nicht leisten können? Will der Staat sie bei Nichtleistung enteignen?

ImmobilienbesitzerInnen könnten 1€ Mietverträge abschließen, um der Strafzahlung zu entgegnen – wird der Staat/das Land/die Gemeinde Mindestmiethöhen festsetzen, um dem entgegenzuwirken? Wieviel einmischen DARF sich der Staat in Miethöhen?

Es gibt bereits jetzt mit dem Richtwertmietzins im Vollanwendungsbereich des MRG ein Regulierungsinstrument. Beim Thema Mieten gibt es immer ein Spannungsfeld zwischen den Interessen von MieterInnen und EigentümerInnen. Hier muss der Staat natürlich darauf schauen, ein entsprechendes Gleichgewicht zu finden.

Bei einer Abwägung von Wohnen als Grundrecht und kommerzieller Vermietung bzw. Spekulation mit Wohnraum muss aber klar sein, dass ersteres stärker wiegen muss. Grund und Boden ist ein knappes Gut und kann daher nicht rein über Marktmechanismen geregelt werden. Der Grundsatz muss sein: Man muss das spekulative Element aus dem Wohnungsmarkt heraushalten.

Die Maßnahmen für leistbares Wohnen

Geeigneter Wohnraum ist ein wichtiges Grundbedürfnis, das wir alle haben und das nicht als Wertanlage missbraucht werden darf. Was kann man tun?

Zum Beispiel die Wertsteigerung von Immobilien (zumindest bei Unternehmen) entsprechend besteuern. Dann kann eine Immobilienfirma nur Gewinn machen, wenn sie Wohnungen auch vermietet, aber nicht, wenn sie auf Wertsteigerung spekuliert und so die Preise hinauftreibt.

Das zweite Problem ist, dass private Firmen häufig falsch bauen. Viele teure Eigentumswohnungen, die sich immer weniger Menschen leisten können. Stattdessen bräuchte es leistbare Mietwohnungen. Dafür brauchen die Genossenschaften und Gemeinden billige Grundstücke. Die Maßnahmen dazu reichen von Vorkaufsrechten über Quotenregelungen.

Die Ausweitung des Wohnungsangebots bleibt wohl weiterhin der entscheidende Faktor für eine Trendwende am Wohnungsmarkt. Neben dem Bau neuer Wohnungen gilt es, aus dem existierenden Gebäudebestand mehr herauszuholen – etwa durch Um- und Ausbauten oder Nachverdichtung. In größeren Städten können auch leerstehende Büros und andere Wirtschaftsimmobilien zu Wohnraum umgebaut werden.

Eine Leerstandsabgabe kann – je nach Ausgestaltung – Teil einer Reihe an Maßnahmen sein, die Wohnen leistbarer machen. Sie ist natürlich für sich kein Allerheilmittel, aber kann dazu beitragen, Druck aus dem Immobilienmarkt zu nehmen und Spekulation mit Wohnraum ein Stück weit einzudämmen.

Was die derzeitige politische „Intention“ dahinter ist (Stichwort Druck erzeugen), kann ich natürlich nicht beantworten bzw. kann sich das derzeit von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Fakt ist, dass aus ökonomischer und sozialer Perspektive eine Leerstandsabgabe prinzipiell ein geeignetes Instrument ist.

Sharing is Caring?

Gehört dieser Punkt ‚Leerstandsabgabe‘ zu einer größeren Diskussion, die wir seit Anfang der 2000er Jahre führen und erleben: die AirBnB-Kultur, die UBER-Kultur, die Co-Working und Mobilitätskultur des SHARING statt OWNING?

Der Punkt gehört jedenfalls zur Diskussion über die Frage, wie Wohnen in Österreich künftig aussehen soll. Die Entwicklungen der letzten Jahre haben zu einer extremen Verschärfung beim Thema Leistbarkeit geführt.

Die Verteilungswirkung von Immobilienbesitz ist enorm in dem Sinne, dass Mietzahlungen zu weiten Teilen ins obere Einkommensfünftel bzw. ins oberste Vermögenszehntel fließen (Reichstes Fünftel nimmt monatlich 180 Millionen aus privater Vermietung ein, die untersten vier Fünftel zusammen nur 77 Millionen).

Wir wissen, dass Wohnraum in Österreich flächenmäßig leider vielerorts begrenzt ist und dass auch aus Klimaperspektive bei einer wachsenden Bevölkerung nicht Jede/r im Einfamilienhaus wird leben können. Umso wichtiger ist es daher, Wohnen leistbar, effizient und trotzdem qualitativ hochwertig zu gestalten. Dies ist die große Aufgabe für die Zukunft.

Fragen wir den Profi: wie können wir Wohnen leistbar machen?

Wohnen leistbar und qualitativ hochwertig machen – das hört sich dieser Tage wie ein Dilemma an. Gibt es Modelle/Technologien/Strategien/Ideen, die das Bauen per se günstiger machen? Gerade in einer Zeit, in der das Bauen fast täglich teurer wird und Rohstoffpreise so hoch wie noch nie sind, würde mich interessieren, ob Wohnraumexperten schlaue Ideen auf diese Fragen haben.

Ich interviewe Architekt DI Harald Vavrovsky, der meint: „Bauen ist personalintensiv. Der Lohnanteil ist in den letzten Jahren immer mehr gestiegen, da auch Arbeiter am Wohlstand mitpartizipieren wollen und sollen. Die Partiestunde, also 2 Mann, kosten zw. € 100 und € 120 pro Stunde, d.h. ein Arbeitstag kostet ca. € 1.000.- + MwSt. Das ist ein Fakt.

Der zweite Anteil an den Kosten ist das Material. Auch diese Kosten steigen derzeit stark an. Wenn Bauen günstiger werden soll, muss eines von beiden günstiger werden. Also: entweder schnellere Arbeitsmethode oder weniger bzw. billigeres Material. In beiden Fällen gibt es problematische Aspekte.“

Das hört sich nach einem loose-loose-Fall an, antworte ich etwas desillusioniert und denke an das Sommerhaus, das ich gerade umbauen will.

Ansatz: Schneller bauen

Harald erklärt weiter: „Schnellere Arbeitsmethode bedeutet eventuell mehr Maschineneinsatz, d.h. weniger Mann-Einsatz, dafür höhere Gerätekosten.