Vom Leerstand zur Lebensqualität: Wege zur Revitalisierung der Innenstädte

Was braucht es, um Leerstand zu füllen und die Revitalisierung der Innenstädte zu fördern? In diesem Interview diskutieren Inga Horny vom Dachverband Stadtmarketing Austria und Architekt und em. Universitätsprofessor Roland Gnaiger die Herausforderungen und Chancen der Innenstadtentwicklung, insbesondere im Hinblick auf die Abwanderung von Handel und Wohnbevölkerung.

Das Interview entstand im Rahmen der DenkWerkStadt 2024 in Gmunden am Traunsee.
Es kann auf unserem Podcast „Urban Insights“ als Audio-Interview nachgehört werden.

Wie erfüllt man Innenstädte wieder mit Leben?

Inga Horny: Guten Morgen Herr Gnaiger. Lassen Sie uns sprechen über die Problematik der Innenstädte, vor allem im Hinblick auf die Abwanderung des Handels und der Wohnbevölkerung. Derzeit stehen die Innenstädte also devastiert da. Und die Frage ist, wie kann man sie in die Zukunft führen? Was gibt es da für Möglichkeiten?

Roland Gnaiger: Zum einen muss man verstehen, was der Grund war, dass die Innenstädte sich überhaupt so entvölkert haben und dass sie so unattraktiv als Lebensort geworden sind. Weil sie das per se ja nicht wären. Im Gegenteil, die Städte waren historisch gesehen immer das Zentrum des Lebens. Jedoch hat die Stadt ein Imagewert verloren – aus guten Gründen , denn da ging auch viel Lebensqualität verloren – und das hat mit der Motorisierung des Verkehrs zu tun.

Dort wo einstmals Promenaden waren, dort wo Kinder ungeniert selbst im öffentlichen Raum auf den Straßen spielen konnten, sind statt zwei Autos jetzt 200. Kinder bewegen sich in der Schlucht zwischen den parkenden SUVs und den Hausfassaden. Familien sagen, wir wollen in dem Umfeld keine Kinder großziehen müssen. Die Emissionen, die schlechte Luft, der Lärm, das hat natürlich die Lebensqualität in Städten extrem vermiest.

Zum anderen hat die die Villa im Grünen so einen Zauber entfacht, die ist vom elitären bevorzugten Wohnen für großbürgerliche Familie mehr oder weniger für alle möglich geworden. Viele haben sich diesen Traum erfüllt. Und das hat den Verkehr noch einmal beflügelt. Weil ob ich drei Minuten zum Arzt oder zum Einkauf zu Fuß gehe oder drei Minuten mit dem Auto fahre, das macht einen gewaltigen Unterschied, nämlich von drei, vier Kilometern. Das ist entscheidend für das, wie ruhelos die Stadt geworden ist.

Außerdem haben wir die Lebensmittelproduktion zum großen Teil ins Hinterland und in den globalen Süden verlegt, wo Arbeitskräfte noch auf billig Lebensmittel produzieren. Grund und Boden hat unfassbar an Wert und an vitaler Einbezogenheit in Lebenszyklen verloren.

Inga Horny: Eines Ihrer Beispiele, wie man Städte transformieren kann, ist das Thema Verdichtung. Nachdem ich selber aus dem Grießviertel in Graz bin – ein sehr, sehr verdichteter Raum – möchte ich fragen: Wo liegt die Grenze der Verdichtung? Wo ist es noch in Ordnung, nach innen zu verdichten, wo wird es zu viel?

Roland Gnaiger: Wenn ich von Verdichtung rede, dann vor dem Hintergrund dessen, dass sich laut Statistiken bei einer Verdoppeltung der Bevölkerung in einem Ort, in einer Stadt oder einem Dorf die bebaute Fläche veracht- bis verzwölffacht. Und das ist kein Phänomen, das sich auf Österreich beschränkt, aber wir haben es schlechter gemacht als beispielsweise Südtirol oder Bayern. Da sind die Zahlen nicht so eklatant.

Das, was wir Peripherie oder Speckgürtel nennen, diese Aussiedlungsgebiete, die strukturlos sind, die keine Qualität oder vitale Raumfassung bieten. De facto Zersiedlungsgebiete, die ortlos sind. Es sind Zwischenflächen, Abstandsflächen, die durchs Baugesetz definiert sind. Und das ist doch eine Niederlage, wenn wir uns eingestehen müssen.

Wohnfunktion zurückholen in alte Gebäude

Inga Horny: Aber viele alte Gebäude heute nicht mehr brauchbar. Heute braucht es ganz andere Grundrisse, sanitäre Einrichtungen, Deckenhöhen, vieles mehr. Wie kann ich denn die Wohnfunktion in solche historischen Gebäude zurückholen?

Roland Gnaiger: Also ein ganz wichtiges Kriterium der Gründerzeithäuser ist, dass sie sich als Summe nutzungsneutraler Räume herausstellen. Und natürlich sind Bassena und Klo am Gang kein Zukunftsmodell. Aber das haben wir eh schon überwunden. Die Häuser sind einfach und leicht umzubauen und umzuwidmen.

Und die Deckenhöhen sind in denen viel besser. Die haben ja manchmal 3,20 Meter, 3,50 Meter große Deckenhöhen in den Gründerzeithäusern. Die waren ja, was die Geschosshöhe betrifft, unglaublich großzügig und üppig. Gar kein Vergleich mit den Neubauwohnungen. Die Neubauwohnungen haben das Problem, dass sie so ausgezirkelt sind, dass du aus einem Kinderzimmer eigentlich gar nichts anders machen kannst. Die ganze Wohnung ist optimiert. Aus diesen Räumen lässt sich nichts anderes machen.

In den Gründerzeithäusern kann eine WG wohnen,  da kann eine Kindergruppe drin sein, eine Arztordination oder ein Architekturbüro etc. Das kann in diesen neuen, präzis durchorchestrierten Häusern mit ganz ausgezirkelten Wohnungsgrößen nicht passieren – aufgrund der mangelnden technischen Infrastruktur: da haben wir viel größere Probleme, als ein Gründerzeithaus in eine beliebige Funktion zu transformieren.

Gebäude transformieren

Inga Horny: Und das Burgenländische Straßendorf? Wie transformieren wir diese Gebäude in die Wohnqualität, die wir heute von Wohnhäusern erwarten?

Roland Gnaiger: Wenn man den Mut hat zu sagen, es kostet gleich viel wie ein Neubau auf der grünen Wiese: Dann gibt es wunderbare Beispiele. Natürlich muss man da vieles ertüchtigen, den Boden ausgraben und das Fundament unterminieren, wahrscheinlich unter Bodenplatte hineinbetonieren. Aber dann lassen sich wie in einem Neubau die Räume neu organisieren, und da kann es zauberhaft poetische Räume geben. Du kannst eine verglaste Arkade außen machen.

Meist gibt es hinten die große Tenne, aus der kannst du einen riesigen großzügigen Wohnraum machen und irgendwo sogar noch eine Galerie einziehen. Es gibt unglaublich zeitgemäße Lösungen, nur die sind viel zu wenig vertraut, und dieses Misstrauen, die dieser Haustypologie entgegenschlägt, ist so tief kulturell verankert, dass man sich den Gedanken überhaupt nicht macht.

Inga Horny: Das ist spannend, weil man macht sich ja auch nicht den Gedanken, in eines dieser Gründerzeithäuser einzuziehen und dort zu sanieren. Sondern man geht an die grüne Wiese und mietet sich dort eine Grundrisswohnung. Wie, glaubst du, könnten wir die Menschen davon überzeugen, dass das Wohnen in der Innenstadt von höherer Qualität ist als am Stadtrand? Hat das was mit Schule zu tun?

Roland Gnaiger: Das will ich nicht argumentieren, sondern das muss sich von sich aus beweisen. Sprich, die Wohnung muss so überzeugend sein, dass du hineingehst und sagst, da will ich wohnen. Auch der Straßenraum davor und der Hinterhof müssen so attraktiv gestaltet sein, dass jeder sagt, da will ich wohnen. Das hat immer mit unseren Referenzprojekten, mit dem was wir kennen, zu tun.

Wenn jemand noch nie gesehen hat, wie wunderbar und großzügig sich in diesen Gründerzeithäusern leben lässt, welcher Zauber ein Stadtzentrum entfalten kann, das verkehrsberuhigt und verkehrsfrei ist, wenn öffentlichen Räume bepflanzt werden, dann hat man natürlich ein begründbares Misstrauen.

Wie klimatisiert man Innenstädte?

Inga Horny: Das führt mich zum Thema Lebensqualität und Klima. Wir haben ja gestern am Beispiel von Hallstatt mit den Spalierobstbäumen an den Hausfassaden über alte Traditionen der Klimatisierung von öffentlichem Raum gesprochen. Um zu den Gründerzeithäusern zurückzukehren. Die werden wir nicht mit Spalierobstbäumen versehen können, aber wir werden trotzdem für das Klima in der Innenstadt etwas tun müssen.

Roland Gnaiger: Also es gibt wahnsinnig schöne Gründerzeithäuser, wo bis ins fünfte Geschoss die Innenhöfe mit wildem Wein oder ähnlichem bewachsen sind. Efeu besser nicht, das schadet der Fassade, – obwohl: das, was er zerstört, hält auch wieder zusammen. Aber beim wilden Wein muss man keine Sorge haben. Man muss ihn immer wieder einmal zurückschneiden. Wien etwa schreibt so eine Begrünung zum Teil sogar – vor allem bei Neubauten – sogar vor.

Und natürlich ist die Fassade nur eine der Möglichkeiten. Die andere sind Baumbepflanzungen, wo wir uns ein anderes Regelwerk zulegen müssen. Die Feuerwehr hat über Jahrzehnte lang bestimmt, wie nah ein Baum an eine Hausfassade kann, weil die müssen dazwischen noch aufleitern. Aber inzwischen sterben immer mehr Menschen an der sommerlichen Überhitzung in den Städten, als dass in Österreich Leute im Hausbrand zu Tode kommen.

Schwammstadt, Entsiegelung & Co

Inga Horny: Fassadengrün, Entsiegelung, Schwammstadt, das sind die Stichworte, um das Klima in den Innenstädten zu verbessern. Und dann gibt es noch die Methode, Sprühnebel über Gastgärten und Kinderspielplätze zu verbreiten. Methoden, um Städte klimafit zu machen?

Roland Gnaiger: Vom Sprühnebel bin ich nicht überzeugt, das ist ja auch wahnsinnige Wasserverschwendung. Die Schwammstadt ist viel wirkungsvoller. Derzeit ist es absurd, wir generieren Hochwasserprobleme, weil wir von den Dächern alles in die Kanalisation hineinladen.

Zuletzt sah ich in einem Neubaugebiet in Tübingen in Deutschland, wie überhaupt keine Dachwässer in der Kanalisation geleitet werden – sondern als offenes Gerinne aus den Höfen hinaus geleitet werden, in einen Grünraum und von dort, fließen sie in einen kleinen Graben hinein, der zum Bach wird, wenn mehr Regen anfällt.

Inga Horny: Also diese – man nennt es glaube ich – grünen und blauen Flächen in einer Stadt müssen größer werden?

Roland Gnaiger: Ja, sie müssen offener werden, entsiegelt. Nicht das Wasser in kürzester Zeit ableiten, sondern das Wasser aufnehmen können. Die Schwammstadt ist aber natürlich auch kompliziert, wenn im Winter zum Beispiel viel gesalzen wird, dann kommt dieses Salzwasser zu den Baumwurzeln und schädigt die Bäume. Dem muss man vorbeugen.

Mehr Freiraum in Innenstädten

Inga Horny: Bitte noch ein paar Worte zum Thema Freiraum schaffen in den Innenstädten. Was brauchen die in einer Innenstadt lebenden Menschen, um sich dort auch wohlzufühlen?

Roland Gnaiger: Die große Stärke der Stadt ist ja, dass du im Idealfall alle deine Alltagsfunktionen vorfindest und aus dem, was man in Wien Grätzl nennt, nie hinaus musst. Das ist extrem relevant für Kinder und alte Menschen, die nicht so mobil sind. Ideal, wenn man da innerhalb von drei Minuten zum Arzt, zum Kindergarten, zur Schule, zur Volksschule, zur Kirche oder ins Gasthaus oder zum Nahversorger kommt. Wenn man – sofern man vor der eigenen Wohnung keine Veranda oder keinen Balkon hat – fußläufig in einen Park oder Garten kommen kann. Dafür hätten unsere Flachdächer enormes Potenzial, durch das Haus versiegelte Grundfläche, die nicht mehr sickerfähig ist, kann am Dach wieder zurückzugegeben werden. Da oben können die Hausbewohner einen Garten entwickeln.

Die historischen Städte haben eine ganz gute Abfolge von öffentlichem Raum, der hohe Lebensqualität hat. Das zweite ist halb private Räume, so wie diese Wiener Wohnanlagen mit den großen klassischen Innenhöfen. Auch selbst wenn da 100 Parteien rundum wohnen, kennt man bald die Kinder, die sich da tummeln. Dort ist eine echte soziale Kontrolle vorhanden, indem jemand zuschaut, auch wenn es nicht das eigene Kind ist – wenn ein Kind durchs Hoftor hinauslaufen würde auf die befahrene Straße. Oder wenn da jemand reinkäme und sich verdächtig benimmt. Das ist in den anonymisierten Wohnanlagen verloren gegangen.

Und das Dritte ist der Rückzugbereich in der eigenen Wohnung. Auch den müssen wir aufwerten durch einen Freiraum. Viele Gründerzeithäuser haben ja keinen privat vorgelagerten Balkon beispielsweise. Nur vereinzelt gibt es Veranden. Dieses Angebot muss es geben, damit man nicht jedes Mal mit einem Kleinkind oder wenn man in der Sonne sitzen will, runter muss.

Inga Horny: Ist das auch ein Plädoyer Richtung Denkmalschutz, in dieser Frage großzügiger zu werden?

Roland Gnaiger: Absolut! Natürlich wird man keiner wunderschönen und historischen Fassade eine Verandazone vorlegen. Aber diese Häuser sind ja sehr unterschiedlich im Anspruch gestaltet. Da gibt es diese, unter Anführungszeichen, schöne, sorgfältige Außenfassade und innen ist dann gar kein Zierrat mehr. Da kann man eine Galerie an Veranden, an Balkonen vorsetzen. Wenn es diese Möglichkeiten nicht gibt, dann vielleicht die für Dachterrassen.

Leerstand in Sockelzonen – was tun?

Inga Horny: Ich würde gerne noch zum Thema Leerstand in den Sockelzonen in Innenstädten kommen. Sie haben uns schöne Beispiele etwa aus Hohenems mitgebracht, wo diese Sockelzonen sehr schön neu gestaltet worden sind. Sie haben auch ein Plädoyer dafür gehalten, Sockelzonen nicht als Garage zu nützen. Was sollen wir machen?

Roland Gnaiger: Das erste ist evident: Das Verlagern des Handels in die EKZs der Peripherie hat diesen Schaden in den Innenstädten verursacht. Wir müssen aufhören, in der Peripherie EKzs zu schaffen. Wenn wir die Innenstädte wieder verkehrsberuhigen oder verkehrsfrei kriegen, dann wird das Leben in den Sockelzonen von sich aus attraktivieren. Heute sitzt du in einer Sockelzone und blickst auf eine Blechfassade der längs parkenden Autos. Wir müssen den Handel, soweit möglich, wieder aktivieren, sofern er nicht vom Online-Handel übernommen wurde. In Wien sieht man ja vielfach, dass die Kreativbüros wie Architekten, Grafikdesigner, diese Qualität als Erster für sich entdecken und sich wieder einsiedeln. Das ist in den letzten Jahren die einzige Belebung dieser Sockelzone gewesen.

Als Beispiel: in Neubauvierteln gibt es oft ds Problem, dass du dort nur Tiefgaragen-Einfahrten oder Müllräumen begegnest, das macht ja die Erdgeschossebene unglaublich unattraktiv und leblos. Anders in einem Neubauquartier in Wien, da haben sich die Bauträger gemeinsam mit der Stadt committed, dass die Erdgeschosszonen für Handel und ähnliche Nutzer zu unglaublich fairen Preisen angeboten werden – zwischen 4-6 Euro der Quadratmeter. Das finanzieren die Obergeschosse mit, aber eigentlich sind alle die Profiteure davon.

Inga Horny: Es gibt ja viele Konzepte für Ermöglichungsräume, Gemeinschaftswerkstätten, wo Alt zu Jung das Handwerk weitergibt, Co-Workings,… alles Themen die für die Sockelzonen passen.

Roland Gnaiger: Nur noch eine Ergänzung zu Leerständen. Es ist natürlich richtig, wir haben attraktive Häuser ausgesiedelt, der Stadtrand mit einem kleinen rundum liegenden Park erschien plötzlich attraktiver als das Wohnen in der Innenstadt. Doch nun gibt es ganze Straßenzüge, in denen 15 Häuser stehen und noch 14 Personen wohnen – obwohl dort 140 wohnen könnten. Ich glaube, man muss genau hinterfragen: Was sind die Gründe in jedem einzelnen Haus? In einem Fall gibt’s eine ungelöste Erbfolge, im anderen Fall sind es alte Menschen, die sich über keine Investition mehr hinwegtrauen, aber nicht in der Lage sind, dort auszuziehen. Im nächsten Fall haben die Besitzer nicht die finanziellen Voraussetzungen, um das Haus so zu sanieren, um für Familien wieder attraktiv zu sein. Die Vorfinanzierung ist eine große Hürde, und sei es nur deshalb, weil es ihnen zu kompliziert ist – das ganze Förderwesen, das Bankwesen, den Kredit zu generieren, etc.

Neue Aufgaben für Stadtmarketingorganisationen

Inga Horny: Da tut sich doch eine Möglichkeit, ein Betätigungsfeld für Stadtmarketingorganisationen auf. Wir könnten ja diese Immobilienbesitzer beraten, an der Hand nehmen, durch den Förderdschungel führen. Oder sie vernetzen mit Architekten, die wissen, wie man solche Dinge angeht. Natürlich auch mit Juristen, die sich im Mietrechtsgesetz auskennen und die helfen, Mietverträge zu machen, die Renditen bringen. Ich glaube da fehlt es stark am Durchblick.

Roland Gnaiger: Genau, da haben Sie mir die Lösung vorweggenommen und sogar ergänzt. Weil einer der Gründe ist ja: Ich trau mich keinen Mietvertrag machen. Weil: wie muss ich den aufsetzen, damit ich die Mieter wieder hinauskrieg, wenn die Kinder einen Eigenbedarf haben? Wie ist der wasserdicht? Es braucht eine Agentur, die hilft.

Inga Horny: So ist es. Man könnte auch Info-Veranstaltungen machen für Hausbesitzer, Architekten einladen, die sich spezialisiert haben auf Altbausanierung und Bilder von gelungenen Beispielen zeigen, wie etwa: Wie kann man diesen wunderbaren 1.000 Quadratmeter Innenhof, der verhüttelt und verbaut ist mit revitalisieren zu einer innerstädtischen Oase?

Roland Gnaiger: Genau das braucht es. Da muss es eine Art Agentur geben dafür. Eines der Modelle ist, dass diese Agentur sogar als Mieter auftritt und untervermietet. Und dann haben die Hausbesitzer die Sicherheit, dass sie einen verlässlichen Partner – zum Beispiel in Form der Stadtverwaltung – haben, der sich darum kümmert, dass die Mietverträge wasserdicht sind und wo es faire Agreements gibt.

Inga Horny: Also die Stadt als Garant dafür, die Immobilien in die Zukunft zu führen. Gemeinsam statt einsam. Das ist ein sehr schönes Bild, mit dem wir dieses Gespräch schließen können. Vielen Dank, Herr Gnaiger!

Weitere Beiträge des Stadtmarketing-Austria-Teams, die sich mit dem Thema Leerstand in Innenstädten befassen, sind in diesem Überblicksbeitrag gesammelt und verlinkt.

Inga Horny

Präsidentin Dachverband Stadtmarketing Austria | Geschäftsführerin Klagenfurt Marketing GmbH