Von Denkmalschutz bis Mietzins: Erfolgreich vermieten im Altbau

Wohnen im Altbau ist beliebt. Vermieten von Altbau weniger. Wenngleich es eine lukrative Einkommensquelle sein kann, unterliegt die Vermietung von Wohnraum im Altbau zahlreichen gesetzlichen Regelungen. Denkmalschutzvorgaben, Miet-Obergrenzen und eingeschränkte Befristungsmöglichkeiten machen dieses Business mitunter mühsam bis wenig erträglich. An leerstehenden oder gar baufälligen Wohnungen in Innenstädten macht sich das bemerkbar. Dennoch bieten Altbauwohnungen durch ihren Charme und ihre hohe Nachfrage attraktive Vermietungschancen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Aspekte.

Knarrende Holzböden, hohe Räume, die gesamte Wohnung ist  lichtdurchflutet und erlaubt ein ehrwürdiges Wohngefühl. Altbau-Wohnungen sind aufgrund ihres historischen Charmes bei Mieter:innen sehr gefragt. Wohnobjekt der Begierde? Definitv! Die alte Bausubstanz in Schuss halten und laufend modernisieren? Das kostet! Denkmalschutz? Für viele ein rotes Tuch.

Das Vermieten von Altbauwohnungen ist allerdings mit gemischten Gefühlen verbunden. Der vermutlich größte Wehrmutstropfen besteht darin, dass das österreichische Mietrechtsgesetz vorgibt, wie hoch die Miete im Altbau maximal sein darf oder wie lange ein Mietverhältnis gewährt werden muss. Wir klären die rechtlichen  Rahmenbedingungen.

Was ist „Altbau“?

Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben, sowie vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1945 errichtet wurden und mehr als zwei Mietgegenstände haben, gelten als Altbau-Wohnungen. Für sie ist das Österreichische Mietrechtsgesetz voll anwendbar.

Strenge Vorgaben durch das Mietrechtsgesetz

Die Vermietung von Altbauwohnungen in Österreich unterliegt strengen gesetzlichen Bestimmungen. Das Mietrechtsgesetz (MRG) setzt klare Grenzen, insbesondere in Bezug auf die zulässige Miethöhe und die Vertragsbedingungen. Diese Regelungen sollen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen von Mieter:innen und Vermieter:innen gewährleisten und sicherstellen, dass Wohnraum leistbar bleibt.

Miet-Obergrenzen

Die Vermietung von Altbauwohnungen in Österreich wird durch das Mietrechtsgesetz (MRG) beschränkt. Das bedeutet, dass die Miethöhe nicht frei vereinbart werden darf. Bei der Vollanwendung des MRG legt der sogenannte „Richtwertmietzins“ eine Obergrenze der Miethöhe fest, die je nach Bundesland variiert.

Zuschläge und Abschläge

Für besondere Ausstattungsmerkmale, Lage oder Zustand der Wohnung können die Vermieter:innen Zu- oder Abschläge geltend machen. Wobei die Miete auch nach umfassenden Sanierungen nicht unbegrenzt erhöht werden darf. Die Höhe des Mietzinses bleibt an gesetzliche Vorgaben gebunden, auch wenn die Wohnung technisch auf Neubaustandard gebracht wurde.

Richtwertmietzins

Der Hauptmietzins einer Altbauwohnung setzt sich zusammen aus dem Zins nach dem Richtwert, eventuellen Zu- und Abschlägen, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer. Alle zwei Jahre (immer am 1. April) werden die neuen Richtwerte an die Inflation angepasst. Die Richtwerte spiegeln politische Interessen („Leistbares Wohnen“) wider und unterscheiden sich in den einzelnen Bundesländern:

(Mietzinsrichtwerte seit 1.4.2023)

Befristungsverbot & Mietvertragsdauer

Für Altbauwohnungen gibt es bindende Bestimmungen hinsichtlich befristeter Mietverträge. Die Klagenfurter Immobilienmaklerin Katharina Krenn (www.ifeelhome.at)  informiert: „Mietverträge für Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, müssen auf die Dauer von mindestens drei Jahre abgeschlossen werden. Eine kürzere Mietdauer gilt – mit wenigen Ausnahmen – als gesetzeswidrig, selbst wenn es beidseitig so gewünscht sein sollte.“

Mieter:innen können allerdings nach einem Jahr, unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist, zum Monatsletzten den Vertrag kündigen – d.h. nach frühestens 15 Monaten wieder ausziehen. Sie werden vom Mietrechtsgesetz „bevorzugt“. Das stellt für Vermieter:innen eine Herausforderung dar. Eine rechtliche Beratung vor Vertragsabschluss ist empfehlenswert, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Die Teilanwendung: „Nur ein bisschen MRG“

Nicht jede Altbauwohnung unterliegt automatisch dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Den meisten Vermieter:innen ist die – weniger strikte – Teilanwendung grundsätzlich lieber, weil sie dadurch mehr Spielraum bei der Mietzinsbildung und der Vertragsgestaltung haben.

Wann unterliegt eine Altbau-Wohnung nur der Teilanwendung des MRG?

• Wenn sie in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen liegt, wovon der Eigentümer eine selbst bewohnt.
• Wohnungen, die erst nach 1945 durch Dachgeschossausbau oder Aufstockung geschaffen wurden.
• Wohnungen in Gebäudeteilen, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet
• Ehemalige Dienstwohnungen oder Sonderfälle der Sanierungsförderung.

Da das Mietrechtsgesetz grundsätzlich auf Wohnungen und nicht auf Geschäftsräume abzielt, fallen gewerbliche Mietverträge nicht unter die Mietzinsbeschränkungen des MRG, sondern unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Bei ehemaligen Wohnungen, die später gewerblich genutzt werden, kann es allerdings auf die ursprüngliche Widmung und den Mietvertrag ankommen.

Der Traum vom Ende des Mietrechtsgesetzes

Wäre es nicht eine begrüßenswert, wenn das MRG einfach fallen würde? Bemühungen in diese Richtung gibt es schon lange, vor allem auf Seiten marktwirtschaftlich-orientierter Vereinigungen von Haus- und Grundbesitzer:innen. Dann wären die Mieten im Altbau nicht mehr gesetzlichen Vorgaben, sondern dem freien Markt unterworfen.

Ein Lebewohl dem „Friedenskronenzins“

„Der Mieterschutz hat in Österreich – historisch bedingt – einen hohen Stellenwert. Aber heute sind bestimmte Regelungen antiquiert und eine Vereinheitlichung des Mietrechtsgesetztes wäre wünschenswert“, meint Arne Schlachter, der selbst Vermieter und Eigentümer von Altbau-Zinshäusern ist. Er denkt etwa an sehr alte Mietverträge (mit „Friedenskronenzins“), die auf Vereinbarungen beruhen, die vor dem Ersten Weltkrieg beschlossen wurden, und es Alt-Mieter:innen und deren Nachkommen bis heute ermöglichen, zu marktunüblichen Preisen zu wohnen (Mietzins von etwas mehr als einem Euro pro Quadratmeter).

Mehr Rechte für Vermieter:innen?

Vermieter:innen ausschließlich in die Pflicht zu nehmen, während Mieter:innen per Gesetz umfassende Rechte gewährt werden, erscheint etwas einseitig. Es müsste doch im Interesse der öffentlichen Hand sein, auch Private zu unterstützen – bei der Schaffung, Vermietung und Erhaltung von adäquatem Wohnraum, vor allem im innerstädtischen Bereich. Dadurch kann auch in Zukunft ausreichend davon vorhanden sein. Und unansehnlichen oder gar baufälligen Leerständen könnte damit Einhalt geboten werden.

Sanierungen von Altbauwohnungen

„Wenn du als privater Eigentümer Wohnungen in Zinshäusern vermietest, solltest du unternehmerisches Verständnis haben“, meint der Grazer Bauingenieur Arne Schlachter (www.wallner-schemitsch.at). Er ist Profi in der Sanierung von Altbauten und kennt sich dementsprechend gut bei Sanierungsförderungen aus. Je nach Bundesland gibt es in Österreich unterschiedliche Förderangebote, die das Sanieren von Altbestand mehr oder weniger schmackhaft machen. Aus eigener Erfahrung weiß Schlachter, dass beispielsweise die Steiermark und Wien diesbezüglich sehr gut aufgestellt sind.

„Allerdings muss jedes Gebäude individuell betrachtet und beurteilt werden: es kann sein, dass das komplette Gebäude renoviert werden muss, in anderen Fällen kann es sich lohnen, nach und nach einzelne Wohnungen zu sanieren.“ Es gibt unterschiedliche Modelle der Sanierungsförderung – wer sich die Mühe macht, gut zu kalkulieren, kann das Beste aus der Liegenschaft herausholen.

Sanierungs-Tipps vom Profi

• Wird die Sanierung von Immobilienprojekten über Wohnbauförderungen finanziert, kann das steuerliche Vorteile bringen, da diese Investitionen über verkürzte Zeiträume abgeschrieben werden können.
• Stehen ursprüngliche Geschäftsflächen im Erdgeschoß länger leer, sollte man sich als Eigentümer unbedingt überlegen, wie man sie wieder beleben kann. Wenn es baulich (Grundriss, Fensterflächen, etc.) und nach rechtlicher Überprüfung (Flächenwidmung, Wohnungseigentumsvertrag, Baurecht) möglich ist, kann es sich anbieten, ein Geschäftslokal zu Wohnraum umzugestalten.
• „Eigentümern von Zinshäusern oder mehreren Wohnungen empfehle ich, eine professionelle Hausverwaltung einzubeziehen. Diese behält den Überblick, ist erste Ansprechperson für die Mieter:innen, objektiviert die Sichtweisen von Mieter:innen und Vermieter:innen und übernimmt auch die Buchhaltung“, so Arne Schlachter.

Schöner Wohnraum zieht gute Mieter:innen an

Schon von Berufs wegen, aber auch im privaten Bereich, ist Bauingenieur Arne Schlachter davon überzeugt, dass Altbauwohnungen laufend in Schuss gehalten werden und technisch immer am neuesten Stand der Zeit sein sollten. Seiner Meinung nach wäre demnach rund alle 20 Jahre eine großangelegte Sanierung von Fassade und Nassräumen sinnvoll. Warum? „Der Zustand des Mietobjekts entscheidet über die Mieter:innen, die man als Eigentümer bekommt. Wenn ich großzügig in schönen Wohnraum investiere, kann ich mir sicher sein, dass meine Mieter:innen lange wohnen bleiben wollen und sich schnell wieder verlässliche Nachmieter finden. Dadurch kann man mit regelmäßigen Einkünften und geringen Leerstandsraten rechnen.“

Die Vorteile von Ausbau, Aufstockung & Zubau

Wird eine Wohnung in einem Altbau durch einen Dachbodenausbau oder Aufbau neu geschaffen, bzw. wurde die Baubewilligung nach dem 31.12. 2011 erteilt, fällt diese Wohnung in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und erlaubt mehr Spielraum beim Mietzins und bei der Gestaltung des Mietvertrages als in der Vollanwendung des MRG. Dasselbe gilt für Mietgegenstände, die durch einen Zubau neu geschaffen und deren Baubewilligung nach dem 30.9.2006 erteilt wurde.

„Der Zustand des Mietobjekts entscheidet über die Mieter:innen, die man als Eigentümer bekommt“, ist der Grazer Bauingenieur Arne Schlachter überzeugt. (c) Tauernstrand

Denkmalgeschützter Altbau

Viele Altbauten im Zentrum von Städten stehen unter Denkmalschutz. Das bedeutet, dass bauliche Veränderungen nur gemäß § 5 Denkmalschutzgesetz und mit Genehmigung des Bundesdenkmalamts durchgeführt werden dürfen. Dazu zählen alle Arten von Umbauten und Restaurierungen, aber auch kleine Eingriffe in den Bestand oder die Erscheinung. Das kann die Fassade betreffen, als auch Innenräume, Treppenhäuser oder Fenster.

Besondere Richtlinien für historische Substanz

Wer die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes plant, sollte frühzeitig Kontakt mit den zuständigen Behörden aufnehmen. Zum einen um einen Überblick darüber zu erhalten, welche Maßnahmen überhaupt denkmalverträglich sind. Zum anderen um Kosten für unnötige Planungen zu vermeiden, die mit dem Denkmalschutz nicht in Einklang zu bringen sind.

Förderungen zur Erhaltung eines Denkmals

Das Bundesdenkmalamt kann Förderungen für Restaurierungsarbeiten, Voruntersuchungen und andere Maßnahmen im Sinne der Denkmalpflege gewähren. Diese Förderungen sind oft an strenge Auflagen gebunden, können jedoch einen Teil der anfallenden Kosten decken. Die Höhe der Förderung wird für jedes Gebäude individuell geprüft und hängt von mehreren Faktoren ab: vom Aufwand, den Kosten, der wirtschaftlichen Situation der Denkmaleigentümer:innen, den zu Verfügung stehenden öffentlichen Mitteln und einer etwaigen Gefährdung des Denkmals.

Gewerbliche Nutzung von Altbauten

Wird eine Altbau für gewerbliche Zwecke vermietet, zum Beispiel als Büro oder Ordination, ist die Vermietung hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht an das Mietrechtsgesetz gebunden und es kann ein angemessener, sprich marktüblicher Mietzins verlangt werden. Voraussetzung für die Zulässigkeit ist, dass das Gebäude eine entsprechende Flächenwidmung aufweist (z.B. als „Kerngebiet“).

Die aktuelle Wirtschaftslage bremst

Der Grazer Jurist und Immobilienentwickler Bernhard Astner vermietet u.a. ein Büro- und Geschäftshaus im Zentrum von Klagenfurt. Er vermietet dort keinen Wohnraum, ausschließlich Büros und Geschäftsflächen: „Das Wohnen ist ein allgemeines, menschliches Grundbedürfnis, damit fühle ich mich persönlich schon deswegen nicht sehr wohl. Als Vermieter von Wohnraum wäre ich nicht nur einer höheren Preissensibilität, sondern auch einer möglichen politischen Reglementierung ausgesetzt.“

Altbau als Anlageobjekt ist nicht mehr attraktiv

„Mit Null-und Negativzinsen herrschten in den vergangenen 15 Jahren geradezu paradiesische Zustände. Diese Zeiten sind vorbei“, resümiert Astner. Die weitgehende Mietzinsregulierung und die Hochzinsphase mache es Immobilienanlegern aktuell deutlich schwerer, angemessene Renditen zu erzielen: „Der Neubau von Wohnraum ist aktuell kaum rentabel und primär im gemeinnützigen Bereich oder im High-End-Bereich realisierbar. Der gesamte Wohnbau ist daher vorübergehend praktisch zum Erliegen gekommen. Eine Immobilie mit einem aktuellen Marktzins von etwa vier bis fünf Prozent mit einem Kredit zu finanzieren und dann eine Rendite von nur drei bis vier Prozent zu erzielen, ist naheliegenderweise kein gutes Geschäft und maximal mit sehr hohem Eigenkapital-Einsatz möglich.“

Vermietung als WG oder Ferienwohnung

Die Nachfrage von Studierenden nach flexiblem Wohnraum ist in Städten wie Wien, Graz, Linz, Innsbruck oder Klagenfurt hoch. Altbauwohnungen eignen sich aufgrund ihrer großzügigen Raumaufteilung oft ideal für Wohngemeinschaften. Auch bei der Vermietung als WG unterliegt die Wohnung den Mietzinsbeschränkungen des MRG, sodass keine beliebigen Mietpreise verlangt werden können. Bedacht werden sollte außerdem, dass die Dauer der Miete bei Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes mindestens drei Jahre betragen muss.

Touristische Nutzung

Die touristische Vermietung einer Altbauwohnung über Internetplattformen wie Booking  oder Airbnb erfreut sich großer Beliebtheit. Urlaubs- und Geschäftsreisende nehmen das Angebot der privaten, preisgünstigen Beherbergung gerne an. Befindet sich ein Altbau im Alleineigentum und sollen darin einzelne Wohnungen zu touristischen Zwecken vermietet werden, hat die Eigentümerin/der Eigentümer freie Hand, vorausgesetzt es bestehen keine Einschränkungen durch Auflagen der Flächenwidmung, des Bebauungsplanes oder des Gewerberechts. Zusätzlich ist zu beachten, dass bei touristischer Vermietung die örtliche Orts- und Nächtigungstaxe, nach den jeweils geltenden Bestimmungen der Gemeinde, abzuführen ist.

Wohnungseigentumsgemeinschaft & Umwidmung zur touristischen Nutzung

„Befindet sich die Wohnung allerdings in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), sollte man den Wohnungseigentumsvertrag überprüfen“ rät die Klagenfurter Immobilienmaklerin Katharina Krenn. Denn dort ist unter anderem die Widmung des Wohnobjekts, also die Nutzung – z.B. zu Wohnzwecken, Ferienzwecken, oder als Geschäftsraum – vereinbart. „In den meisten Fällen sind Altbauten, in denen sich Eigentumswohnungen befinden, Wohnzwecken gewidmet. Für eine Umwidmung zu touristischen Zwecken, muss der/die Wohnungseigentümer/in den einstimmigen Beschluss aller anderen Wohnungseigentümer/innen einholen.“

Städte beschränken Kurzzeitvermietung

Die Stadt Wien hat nicht nur sogenannte „Wohnzonen“ definiert, in denen die touristische Vermietung unzulässig ist. Seit der Bauordnungsnovelle 2023 ist die „Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung“ im gesamten Wiener Stadtgebiet stark eingeschränkt und nur mittels Ausnahmebewilligung zulässig. Das dient dazu, den Wohnraum für die Bevölkerung und eine belebte Stadtstruktur zu erhalten.

Die besten Tipps zur Optimierung von Vermietungerlösen

Um als Eigentümer einer Altbauwohnung trotz Miet-Obergrenzen, Richtwertmietzins und weiterer gesetzlicher Vorgaben das Optimum aus der Vermietung herauszuholen, können folgende Maßnahmen sinnvoll sein:

1. Energieeffizienz: Durch den Einbau moderner Heizsysteme und die Verbesserung der Wärmedämmung lassen sich Betriebskosten senken, was die Attraktivität für Mieter erhöht.
2. Ausstattung: Investitionen in eine hochwertige Einrichtung steigern den Wohnkomfort und die Nachfrage und können höhere Mieteinnahmen rechtfertigen.
3. Moderner Denkmalschutz: Die Kombination aus historischem Charme und modernen Annehmlichkeiten spricht zahlungskräftige Interessenten an.
4. Nachhaltige Entscheidungen: Attraktive Vertragsbedingungen und regelmäßige Instandhaltung können langfristige Mietverhältnisse und stabile Einnahmen sichern.
5. Gewerbliche Vermietung: Je nach Lage und Widmung können Wohnungen als Büros oder Ordinationen genutzt und die Miete dafür frei vereinbart werden.
6. Nutzung von Förderprogrammen: Die Inanspruchnahme von Sanierungsförderungen kann Investitionskosten reduzieren.

Fazit

Das Vermieten von Altbauwohnungen kann sowohl finanziell als auch langfristig sehr attraktiv sein – vorausgesetzt, man kennt die gesetzlichen Rahmenbedingungen und plant strategisch. Einerseits bieten städtische Altbauwohnungen durch ihre hohe Nachfrage stabile Mieteinnahmen. Andererseits müssen Eigentümer mit Einschränkungen durch den Mieterschutz, Sanierungskosten und behördliche Auflagen – insbesondere beim Denkmalschutz – rechnen.

Wer einen Altbau geschickt saniert, Förderungen nutzt und eine durchdachte Strategie in der Vermietung verfolgt, kann die Chancen optimal ausschöpfen und langfristig von einer stabilen Einnahmequelle profitieren. Eine fundierte rechtliche Beratung ist essenziell, um Risiken zu minimieren und den maximalen Ertrag aus der Immobilie zu erzielen.

Inga Horny

Geschäftsführerin Klagenfurt Marketing GmbH