Nachnutzung von leerstehenden Flächen: Ein Status-Quo

Innenstädte und Ortskerne haben eine Schlüsselrolle für Stadt und Land. Belebte Straßenzüge und Ortskerne steigern die Lebensqualität, machen Städte attraktiver und kurbeln die Wirtschaft an. Die Nachnutzung von leerstehenden Flächen ist dabei ein wichtiger Hebel, um ungenutzte Potenziale zu aktivieren und städtische Räume zu revitalisieren.

Leerstände nutzen: Stadtidentität durch kreative Umnutzung stärken

Die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung innerhalb städtischer Strukturen ist einem ständigen Wandel ausgesetzt. Durch Veränderungen in der Arbeit und den Rückgang von industriellen und handwerklichen Einrichtungen verlieren Produktionsstätten oft ihre ursprüngliche Nutzung. Der Verlust der eigentlichen Funktion eines Gebäudes bietet den Städten aber auch Chancen.

Die Revitalisierung von Gebäuden mit einem besonderen historischen Kontext fördert die Identitätsfindung oder auch die Neu-Identifizierung der BewohnerInnen mit ihrer Stadt. Die Wiedernutzung eines leerstehenden Gebäudes und der Erhalt von wertvoller Bausubstanz füllt Lücken in der Stadt mit neuem Leben.

Die Umnutzung von brachliegenden Produktionsstätten kann wachsender Abwanderung entgegenwirken. Durch vielfältige Möglichkeiten, die durch die Innovation zukunftsfähiger Wohn- und Arbeitsformen entstehen, wird durch die Revitalisierung alter Leerstände eine heterogene Stadtkultur gefördert und ein positiver Beitrag zum sozialräumlichen Klima geschaffen.

Leerstand sichtbar machen: Online und offline Lösungen

Neben ungenutzten Wohnimmobilien ist der Leerstand von Handels- und Gewerbeimmobilien ein wachsendes Problem. Der Wandel im Einkaufsverhalten, insbesondere der Anstieg des Onlinehandels, führt zu einer Verödung innerstädtischer Lagen, wobei Erdgeschosszonen oft leer bleiben und ganze Shoppingmalls verwaisen.

Ein viel diskutierter Lösungsansatz in diesem Kontext ist die Sichtbarmachung von Leerstand durch online und offline Plattformen. Während es in der Schweiz und in einigen deutschen Städten bereits verpflichtende Leerstandsmelder gibt, fehlt ein solches System in Österreich.

Um diese Lücke zu schließen und mehr Transparenz zu schaffen, wurden in den letzten Jahren regionale Initiativen geschaffen. Etwa im Burgenland, wo kürzlich eine  kostenlos nutzbare Leerstandsplattform an den Start ging: Eigentümer von leerstehenden Gewerbeflächen, Gemeinden und Privatpersonen sollen dazu ermutigt werden, leerstehende Büroflächen, freistehende Hallen oder andere nicht genutzte Gewerbeobjekte zu melden.

Einen Schritt weiter geht das Pilotprojekt Plattform Land in Südtirol. In Kooperation mit den teilnehmenden Gemeinden werden auf der Plattform leerstehende Wohnungen und Gewerbeimmobilien erfasst und auf einer digitalen Karte ersichtlich gemacht. Die lokale Bevölkerung bestimmt im Anschluss mit, was mit den leerstehenden Gebäuden passieren soll. Betroffene Eigentümer werden zusätzlich durch Erstberatungsgespräche unterstützt.

Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien

Neben einem systematischen Ansatz zur Erfassung von Leerständen muss auch die Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien stärker in den Fokus rücken. Dabei ist die Kommunikation mit den Eigentümern ebenso wichtig wie die Minimierung von Bürokratiehürden und die finanzielle Unterstützung für Sanierung und Umnutzung durch EU, Bund, Land und Kommunen. City ManagerInnen können hier einen wertvollen Beitrag leisten, indem sie unterschiedliche Stakeholder miteinander vernetzen.

Aktuell stehen im Rahmen der Fördermaßnahme „Reaktivierung des Leerstands“ 13,25 Millionen Euro zur Verfügung. Damit haben Gemeinden die Möglichkeit, LeerstandsmanagerInnen, Bewusstseinsbildung, Ortskernabgrenzungen, integrierte städtebauliche Entwicklungskonzepte sowie Beratungs- und Planungsleistungen zur Leerstandsaktivierung gefördert in Anspruch zu nehmen.

Hinweis: Eine gute Orientierungshilfe bietet das „Handbuch für LeerstandsmanagerInnen und Gemeinden zur Aktivierung von Leerstand“.

Leerstandsabgabe als Lösung?

Mit der Verfassungsnovelle wird nun die Einhebung einer Abgabe auf unvermietete Wohnungen und Zweitwohnsitze in die Zuständigkeit der Länder übertragen. Diese können ab Juli 2024 selbst bestimmen, auf welche Art und in welchem Umfang sie eine Leerstandsabgabe einheben. Derzeit liegt der Fokus auf Wohnimmobilien, es gibt allerdings Bestrebungen und Diskussionen, die Abgabe auch auf ungenutzte Geschäftslokale und Gewerbeimmobilien auszuweiten.

Ob Leerstandseigentümer durch eine Leerstandsabgabe von mehreren tausend Euro im Jahr zum Sanieren, Vermieten oder Verkaufen zu bewegen sind, bleibt abzuwarten. Hinzu kommt, dass viele Wohnungen und Geschäfte rund um die Hauptplätze verwaist sind, weil die Grundrisse nicht mehr zeitgemäß sind oder Sanierungsarbeiten verschleppt wurden. Gebaut wurde stattdessen auf der grünen Wiese, was zu Zersiedelung, sinkender Attraktivität und daraus resultierenden verlassenen Ortszentren beiträgt.

Es wird daher auch gezieltere Förderungen für die Sanierung von Altbestand brauchen. In der Steiermark können beispielsweise Privatpersonen eine Wirtschaftsförderung in Anspruch nehmen, wenn sie leerstehende Geschäftsflächen, die im Zentrum liegen, sanieren. 30 Prozent der Kosten werden übernommen, maximal jedoch 100.000 Euro.

Von Leerstand zu Lebendigkeit: Kreative Revitalisierung urbaner Räume

Im Folgenden finden Sie einige Ansätze, um leerstehende Gebäude und Stadtzentren wiederzubeleben, die von innovativen Nutzungsideen bis zu genossenschaftlichen Initiativen reichen.

Die Nachnutzung von Gasthäusern

In vielen Ortszentren ist das Gasthaus zum Geisterhaus geworden. Die Gründe für den Leerstand sind vielfältig: Wirtsleute können den Betrieb nicht an die nächste Generation übergeben, ein Pächter ist durch hohe Investitionskosten oder Denkmalsschutz-Vorgaben nicht zu finden. Hinzu kommt, dass sich die Ansprüche an die Gastronomie geändert haben.

Siedlungsgenossenschaften und Immobilienentwickler erkennen jedoch zunehmend das Entwicklungspotenzial von leerstehenden Gasthäusern in Ortszentren und entwickeln daraus Wohnungen und Seniorenresidenzen. Gerade für Senioren sind im Zentrum angesiedelte Projekte wie betreutes Wohnen sehr attraktiv, weil alles fußläufig erreichbar ist.

Manchen Gemeinden möchten ihr Gasthaus aber erhalten, auch wenn sich kein Pächter mehr findet. In Hochneukirchen in der Buckligen Welt hat man aus diesem Dilemma heraus eine Genossenschaft gegründet, um das alte Gasthaus renovieren zu können und als s’Hutwisch – Wirtshaus am Dach der Welt zu reaktivieren.

Aber auch private Initiativen hauchen alten Gasthäusern neues Leben ein. Ein Beispiel ist das denkmalgeschützte Gasthaus Taube in Andelsbuch (Vorarlberg). In unzähligen Arbeitsstunden wurde der zweigeschoßige kubische Blockbau mit Walmdach von einem engagierten Team renoviert und zu einem kulturellen Hotspot umgewandelt. Heute bietet das Gasthaus einen wunderschönen historischen Rahmen für die Arbeiten junger Künstler und verschiedenste Veranstaltungen.

Die Nachnutzung als Kleinstadtbiotop

Viele Innenstädte kämpfen mit Leerständen und Mangel an Vielfalt. Das „Kleinstadtbiotop“ im Herzen von Vöcklabruck ist ein gelungenes Beispiel, wie man mit einem kreativen und nachhaltigen Konzept gegen diese Entwicklung angehen und einen 1000 m² Leerstand neu bespielen kann.

Über einen Zeitraum von nahezu zwei Jahren wurde unter dem Motto „Alle(s) unter einem Dach“ gemeinsam mit BürgerInnen ein Nutzungskonzept für eine kollektiv betriebene Geschäftsfläche entwickelt. Seit Herbst 2023 bieten nun ansässige sowie neu angesiedelte Unternehmen innovative regionale Produkte, Kinderbetreuung, hochwertiges Gastro-Tainment, ein Café, Kunst und Floristik sowie Seminarräume und soziale Dienstleistungen durch Organisationen wie Lebenshilfe und Caritas an.

Die multifunktionale Nutzung der Geschäfts-, Produktions- und Gastronomieflächen, der Aufbau von Synergien und Kooperationen, das Teilen von Personalressourcen sowie eine gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit durch den „Verein Kleinstadtbiotop“, ermöglichen es, gemeinschaftlich Herausforderungen zu bewältigen, die einzelne Akteure in Handel und Gastronomie heute allein kaum mehr meistern können.

Nachnutzung eines alten Elektrizitätswerks

Das ehemals leer stehende E-Werk in Luckenwalde, Baujahr 1913, hat im Künstler Pablo Wendel einen neuen Eigentümer gefunden. Es wurde ihm mit seiner gemeinnützigen „Performance Electrics GmbH“ in Stuttgart zu eng, sodass er sich in Südbrandenburg nach einem neuen Domizil umschaute. Nach einer Besichtigung des alten Stadtbades sah er das Elektrizitätswerk und wäre selbst wie elektrisiert gewesen, erklärte Wendel.

„Performance Electrics“ ist ein Kunstprojekt und zugleich ein gemeinnütziger Anbieter für Produktion und Vertrieb von sogenanntem Kunststrom. Der Kunststrom wird aus Installationen, Skulpturen oder zeitweiligen Aktionen im öffentlichen Raum generiert. Zusätzlich wird auch im alten E-Werk aus Holzabfällen CO2-neutrale Energie produziert. Damit deckt Pablo Wendel nicht nur den gesamten Strombedarf seines Kunstzentrums – überschüssige Elektrizität wird ins öffentliche Netz gespeist.

Nachnutzung für einen leeren Vierkanthof

Vor einigen Jahren ist die Grafik-Designerin Julia Paaß mit ihrem Mann von Berlin nach Brandenburg gezogen. Sie hatte keine andere Wahl, denn in Neukölln hat sie keine größere und bezahlbare Wohnung mehr gefunden. Für sich, ihren Mann und das Kind, das beide planten.

Mit Gleichgesinnten aus Berlin hat Julia Paaß den Gutshof zu einem genossenschaftlich organisierten „Leuchtturmprojekt entwickelt. Das entspannte Landleben koppeln die BewohnerInnen mit den Möglichkeiten der modernen, digitalen Arbeit. Heute leben wieder sechzig Menschen im Hof Prädikow.

Auf dem Gutshof gibt es unter anderem ein Cafe, Gewerbe, Werkstätten, einen Coworking Space, Seminarräume, eine Dorfscheune, eine Arztpraxis und betreutes Wohnen. Autos teilen sich die BewohnerInnen mit ihren Nachbarn. „Das ist die Zukunft des Landlebens“, sagt Julia Paaß.

Die Nachnutzung von Geschäftslokalen als Hotel

Das Wiener Grätzlhotel, ein Projekt der Urbanauts Hospitality Group, bietet an mehreren Standorten in Wien individuelle Suiten in ehemaligen Geschäftslokalen an. ‚Schlafen mitten im Geschehen’ wird diese Art der Übernachtung in Geschäftslokalen liebevoll genannt.

Das funktioniere aber laut ImmobilienexpertInnen nicht überall. Man sähe den Erfolg eher an toptouristischen Standorten sowie in guten Mikro-Lagen, wie etwa in Wohnvierteln von Städten.

Die Nachnutzung als Restaurant

Eine gastronomische Nachnutzung kann dort erfolgreich sein, wo ein entsprechender Bedarf gegeben ist. Auf eine 2.000-Einwohner-Gemeinde mit fehlender Laufkundschaft lassen sich innovative Restaurant-Konzepte eher nicht umlegen.

Es ist die Hartnäckigkeit von Kreativen und Geschäftstreibenden, die auch Projekte in kleineren Gemeinden zum Erfolg küren. „Kochtheater“ nennt sich ein Projekt, das der Haubenkoch Stefan Csar vom südburgenländischen Restaurant „Die Ratschen“ und Küchendesigner Martin Schuster in Oberwart ins Leben gerufen haben.

Das „Kochtheater“ ist kein Lokal sondern ein Schauraum für Küchen. Die Idee dazu hatte Küchendesigner und -planer Martin Schuster. Die Zielgruppe seien kulinarisch interessierte Menschen. „Jeder, der wissen möchte, wo meine Produkte herkommen und wie man damit tolle Gerichte zaubern kann, kommt zu uns“, so Schuster.

Die Nachnutzung als Pop-up Store

Pop-up Stores bieten die Möglichkeit, Produktinnovationen zu testen und neue Markenerlebnisse zu schaffen. Ziel sind einzigartige Offline-Erlebnisse, die über das bloße Konsumieren hinausgehen und Begegnung, Inspiration und Live-Erlebnisse von Produkten ermöglichen. Aber auch Pop-up Stores sind auf eine gewisse Frequenz angewiesen.

Das Spannende an Pop-up Geschäften: Sie haben die Fähigkeit zur Trenderkennung und dienen als Indikator für Veränderungen einer Stadt und ihrer Handelsimmobilien. Auf Basis regelmäßig erhobener empirischer Daten kann der tatsächliche Nutzwert einer Immobilie erfasst und – theoretisch der optimale Mieter gefunden werden.

Pop-up Geschäfte brauchen ein klar definiertes Ziel, ein Start- und End-Datum, eine fest umrissene Zielgruppe und sie ermöglichen eine Erfolgsauswertung. Wie viele BesucherInnen hat der Store angezogen? Wie viel wurde zusätzlich umgesetzt – online oder vor Ort?

Patentrezepte für Leerstand gibt es nicht. Weder für Einzelhandelsflächen noch für Produktionsstätten. Man muss sich das jeweilige Objekt standortbezogen einzeln anschauen und sich fragen, welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten funktionieren könnten.

„Wir appellieren einfach an die Kreativität der UnternehmerInnen und die Flexibilität aller anderen Stakeholder, wie Vermieter oder Verwaltungen.“

Die Nachnutzung als Co-Working Space

Schauplatz Linz. Die Erkenntnisse wissenschaftlicher Studien zur Nachnutzung des Industrieareals der ehemaligen Tabakfabrik, die Erfahrungen aus der Zwischennutzungsphase und die Expertenmeinungen international renommierter ArchitektInnen und Urbanistik-ForscherInnen sprachen schließlich für die Schaffung eines neuen Landmarks in Linz.

Es sollte Wahrzeichen sowohl Anziehungspunkt und Scharnier zum aufstrebenden Linzer Hafenviertel sein. Eine Lösung fand sich schließlich  in der Nachnutzung der Tabakfabrik Linz als Co-Working Space. Das insgesamt 80.000 Quadratmeter große denkmalgeschützte Industriejuwel wird seitdem zum Zentrum der oberösterreichischen Kreativwirtschaft umgestaltet.

Neben Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomiebetrieben sind inzwischen Unternehmen, Organisationen und Start-ups angesiedelt. Zusätzlich finden Veranstaltungen aller Art auf dem großflächigen Areal statt.

Wie sieht die Nachnutzung von leeren Innenstadtflächen der Zukunft aus?

Werden ehemalige Buchläden in Showrooms umgebaut, die eines Tages von Flotten schillernder Roboter bestückt sind? Roboter, die mit Hilfe eingebauter Technologie zur Gesichtserkennung sogar jedes Verkaufsgespräch an die aktuelle Stimmung oder Onlinepräferenz einer Person anpassen?

Wird es sprachaktivierte persönliche AssistentInnen geben, die die Verfügbarkeit, Farbe und Passform jedes Kleidungsstücks auf ihr Smartphone herunterladen? 3D-Druckstationen? Keine Kassen beim Verlassen? Könnte es sogar schwebende, holographische Produktanzeigen in der Werkstatt geben, die sich ändern, wenn ein Kunde vorbeikommt?

Vielleicht werden EinkäuferInnen in diesen ‚Erlebnisbuden’ nur gustieren, ihre Einkäufe aber primär von zu Hause aus tätigen, indem sie virtuelle Umkleidekabinen über Virtual-Reality-Headsets nutzen. Drohnen werden dann Lieferungen im Hinterhof oder auf der Terrasse der KundInnen fallen lassen.

So phantasiereich diese Neuerungen klingen mögen, keine ist hypothetisch. Alle existieren, werden getestet und könnten in weniger als einem Jahrzehnt ausgerollt werden. Aber diese Art von Shopping-Erlebnis, ist es das, was nur Tech-Nerds, oder bald alle KundInnen wollen? 

Der Heilige Gral für den Handel

Omnichannel-ExpertInnen sind überzeugt, dass das Geheimnis des Erfolgs im Handel in einer Art ‚digitaler Empathie’ liegt. Diejenigen, die Technologie und die verfügbaren Daten ihrer KundInnen verwenden, um maßgeschneiderte Einkaufserlebnisse zu kreieren, die die Wünsche und Bedürfnisse dieser KundInnen erkennen, werden schließlich erfolgreich sein.

Oder anders ausgedrückt: Diese Geschäfte werden überleben.

Bis es soweit ist: Was muss man jungen Leuten anbieten, damit sie wieder ins Zentrum der Stadt ziehen?

Spannende Gastronomie, ungewöhnlichere und kreative Dienstleistungen, die von den Leuten gebraucht werden. Man muss sich wohlfühlen, kurze Wege haben, wissen, wo der Kindergarten und die Schule sind, wo der nächste Arzt ist und wo man seine Freizeit mit den Kindern verbringen kann. Und wo man seinen Fahrradanhänger für die Kids hinstellen kann.

Die Rückkehr des Entdeckens

Von der Anforderung ‚Erlebnisse‘ im Handel zu schaffen, sprechen ExpertInnen und Medien seit vielen Jahren. Vielleicht ermöglicht in Form eines Musikgeschäftes, in dem von Geschäftsöffnung bis Geschäftsschluss Instrumente gespielt werden. So lernen Kinder Instrumente kennen. Im Halbstundentakt. Von 9:00-9:30 Uhr das Waldhorn, von 9:30-10:00 Uhr die Harfe, danach die Posaune, das Klavier und so weiter.

Der Erzähl-Shop

Vielleicht wird aber auch Storytelling der Shopping-Magnet der Zukunft. Wie beim Erzähl-Shop von Christoph Busch in Hamburg. Dem war der leere Kiosk in der U-Bahn-Station „Emilienstraße“ in Hamburg-Eimsbütte schon länger aufgefallen.

Er sah den Kiosk und kam schließlich auf die Idee, in diesem Kiosk mitten auf dem Bahnsteig einen schriftstellerischen Platz einzunehmen. Also mietete er den Shop und hörte sich Geschichten von Menschen an, die auf die U-Bahn warteten. Es entstand der „Zuhör-Kiosk“.

Heute gibt es eine ganze Gruppe mit engagierten ZuhörerInnen verschiedenen Alters und mit unterschiedlichen Lebenserfahrungen: von der jungen Musikerin bis zum pensionierten Vertrauenslehrer.

Fazit: Städte neu beleben – Umnutzung als nachhaltige Lösung

Die Nachnutzung von leerstehenden Flächen bietet eine große Chance, die städtische Lebensqualität zu verbessern und wirtschaftliche Impulse zu setzen. Durch die Wiederbelebung von Gebäuden und Flächen, die ihre ursprüngliche Funktion verloren haben, können Städte nicht nur wertvolle Bausubstanz erhalten, sondern auch neue Identifikationsmöglichkeiten für die Bewohner schaffen.

Ein systematischer Ansatz zur Erfassung von Leerständen und eine gezielte Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien sind dabei zentral. Es bedarf einer intensiven Kommunikation mit den Eigentümern, der Minimierung bürokratischer Hürden und einer umfassenden finanziellen Unterstützung durch verschiedene staatliche Ebenen.

Die Nachnutzung von Leerständen trägt nicht nur zur wirtschaftlichen Belebung und Verbesserung des Stadtbildes bei, sondern stärkt auch den sozialen Zusammenhalt und fördert eine nachhaltige Stadtentwicklung. Es liegt an den Städten und Gemeinden, diese Chancen zu nutzen und durch kreative und partizipative Ansätze die Zukunft ihrer urbanen Räume aktiv zu gestalten.

Michael Gsaller

Michael Gsaller ist seit 25 Jahren Geschäftsführer vom Stadtmarketing Hall in Tirol, seit vielen Jahren im Vorstand des Dachverbandes „Stadtmarketing Austria“ und seit Oktober 2024 dessen Präsident. Ein ausgewiesener Experte für belebte und attraktive Orte.
Gsaller war Referent bei der zweiten Ausgabe der Südtiroler Akademie für Orts- und Stadtentwicklung.